De huizenmarkt zit muurvast

De situatie is in België overigens niet veel anders.
Belgische kranten blokletteren "prijzen huizen en apparttementen stijgen met 5%" (of was het nu 2,5%?.

Statistisch bedrog uiteraard, wat de titel dient te zijn is "Gemiddelde prijs van verkochte huizen is 5% duurder dan een jaar geleden". Een wereld van verschil met de titel "Prijzen huizen stijgen met 5%". Uit het laatste meent elke huiseigenaar dat zijn/haar huis 5% meer waar werd; niets van uiteraard. De prijzen van de verkochte huizen steeg met 5% tov vorig jaar, grotendeels toe te schrijven aan het feit dat de soort huizen die verkocht werden duurdere huizen zijn. Kijk gewoon even naar de volumes en begrijp dan waar het boerenbedrog zit.

Wanneer de vastgoedlobby dergelijke cijfers via de pers lekt om "het volk" happy te houden dient elke gezonde burger flink aan de teugels te trekken; het was in 2008 van hetzelfde laken een broek.

Stress testen: huizen -50%

De Chinezen zijn hun banken veel beter aan het testen dan de Europeanen, 'de voorwaarden in Europa waren cookies'.

Barstend België kan schulden niet aflosssen

“België is nochtans een beschaafd land, vredevol, rijk en wereldwijd competitief in verschillende domeinen. Maar een wanbetaling kan zomaar gebeuren”; waarschuwt Bedlam dat voor zijn klanten alleen in aandelen belegt.

Die wanbetaling kan voor Bedlam uit de lucht vallen als België barst. Het is niet de eerste keer dat België vanuit Londen België geviseerd wordt, maar deze keer wordt expliciet rekening gehouden met een splitsingscenario. Bedlam doet in zijn analyse trouwens de hele ontstaansgeschiedenis van België uit de doeken om de kunstmatigheid van dit land te onderstrepen. “Er is een toenemend risico dat België oplost, en dit zal leiden tot een wanbetaling op de staatsschuld. Dit kan de financiële markten door elkaar schudden, omdat de markten vandaag geen rekening houden met dit scenario. Er is ook een groot risico op een domino effect als het Belgisch papier omvalt.”

Lees meer in Trends.

"Er is geen woningmarkt"

Arnoud Boot van de universiteit van Amsterdam: "Er is geen woningmarkt".
De verschillen tussen Duitsland enerzijds en Nederland en België anderzijds zijn frappant.

Vlamingen steeds dieper in de schulden

Uit cijfers van de Nationale Bank en het VCS blijkt dat Vlamingen steeds dieper in de schulden wegzakken.

Afgelopen mei werden maar liefst 82.138 gezinnen toegelaten tot d procedure van schuldenregeling; een record. In diezelfde maand registreerde de kredietcentrale van de Nationale Bank 518.656 wanbetalingen.

Nederlandse vastgoedmarkt:: prijzen irreeël en huizen staan gemiddeld langer dan 12 maanden te koop

"Vraagprijzen zijn irreeël en huizen staan langer dan 12 maanden te koop.
De markt is enkel slechter geworden..."

Dit nieuws komt dan van Nederlandse hypotheekaanbieders...

Vastgoedprijzen Frankrijk

We weten ondertusssen genoegzaam dat de Europese vastgoedboom van 2000-2007 gestoeld was op beschikbaarheid van krediet veeleer dan economische fundamentals.

Sommige naivelingen dachten dat het begin van wat in 2009 op een herstel leek de start van "meer plezier" was. Niets is minder waar, we staan in Europa voor een decennium van deflatie en schuldafbouw. Logisch, de total vastgoedfinanciering/GDP liep op tot +80%, in Nederland zelfs meer dan 110%. In andere landen bedraagt dat percentage slechts 5%.

De laatste cijfers van Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière, wijzen erop dat vastgoed in juni in Frankrijk terug een neerwaartse druk kent. De situatie is er behoorlijk deprimerend. Alle tekenen wijzen erop dat het vermeende herstel door de Europese schuldcrisis aan flarden wordt geschoten.

Een decennium van schuldenafbouw en deflatie, ook in vastgoed

In 2009 stonden de Belgische projectontwikkelaars nog luidop de realiteit weg te lullen door te scanderen dat vastgoed altijd de beste rendementen gaf, ook in 2008 en 2009. Larie en apekool natuurlijk.
NRC handelsblad publiceerde onderstaande prijsevolutie van woningen in Amsterdam waaruit blijkt dat huizen doorheen de tijd gewoon stabiel in prijs blijven als je de inflatie afrekt. Wie dus zijn geld in 1650 op een termijnrekening plaatste komt er beter vanaf dan diegenen die toen in vasthoed belegend (met alle risico's en kosten daaraan verbonden).
Meer nog, wie ziet in welke mate we de afgelopen drie decennia boven het gemiddelde zijn geescaleerd weet dat er een een flinke correctie aankomt in vastgoed.

En alle signalen wijzen er ook op dat er zich een decennium van schuldenafbouw en deflatie aandient. De centrale bankiers zullen alles proberen om inflatie te kickstarten, doch de motor zal niet aanslaan; we gaan in Europa Japan achterna in een decennium van lage groei (lager dan 2%) en deflatie.

Vastgoed verder onder druk

Terwijl alle signalen erop wijzen dat dit najaar in china een vastgoedbubbel zonder weerga zal barsten, krijg het vertrouwen van de aannemers in de Verenigde Staten deze week een knauw van jewelste.

Ondertussen staat meer dan 10% van de kantorenmarkt in Nederland structureel leeg.

De schrik voor Japanse toestanden en een decennium van deflatie slaat om zich heen. Zoals Geert Noels schrijft: Japan, here we come.

Huizen staan dubbel zo lang te koop

Medio 2008 stond een huis gemiddeld 69 dagen te koop, in het eerste kwartaal van 2010 is dat opgelopen tot dubbel zo lang: 132 dagen, zo blijkt uit de particuliere vastgoedsentimentindex (PVS).

"Uit het verleden weten wij dat de prijsvorming op de vastgoedmarkt een 'asymmetrisch aanpassingsproces' is: flexibel naar boven toe maar star naar beneden. Wanneer de vraag toeneemt, wordt de prijs langs de aanbodzijde onmiddellijk in een prijsstijging omgezet. Als de vraag afneemt, dan wordt dit slechts langzaam omgezet in een prijsdaling", aldus Hans Loose van Directmakelaar.be.

In een eerste fase neemt de gemiddelde verkooptijd toe en slechts mondjesmaat geven verkopers toe aan een prijsdaling. Vandaag staan woningen al langer te koop en reeds enige tijd beginnen de verkopers hun prijzen te herbekijken en houden ze meer rekening met de realiteit van de markt, aldus nog Hans Loose.

Dienen verdere significante prijsdalingen zich aan?

Noodplan EU en ECB is weggegooid geld

2011 wordt het jaar van de salarisverlagingen en de vastgoedprijzen volgen navenant.

Wat wanneer de intresten terug stijgen

Voor de enkele zeldzame mensen die geloven dat er sprake is van een structurele heropleving van vastgoed in Europa:



Geert Noels had het vorige week nog over de rampzalige gevolgen van de exploderende publieke schuld in België en Frankrijk. Het hoeft geen betoog dat de gevolgen hiervan (meer dan 20% van het BNP dat gaat naar betalen van intresten op die schulden) ingrijpend zullen zijn op de vastgoedmarkt.

Zeker de grotere fondsen laten België meer en meer links liggen

Binnen Europa is Brussel gezakt in alle rangordes.


Aangezien er relatief weinig prijscorrecties geweest zijn hier, omwille van de weinige transacties en de hoge biedprijzen voor Brussel centrum, is Brussel niet meer ‘goedkoop’ te noemen. Integendeel, Londen is momenteel goedkoper dan Brussel. Brussel wordt echter nog altijd als een stabiele markt beschouwd. Alles buiten Brussel, zoals Luik en Antwerpen, wordt helemaal beschouwd als B-locatie en valt nog meer uit de boot dan het vastgoed in de Brusselse periferie. Het volume van wat we aan te bieden hebben, is klein, zeker in het populaire Brusselse centrum. Zeker de grotere fondsen laten België meer en meer links liggen. De beperktheid van de Belgische vastgoedmarkt maakt, met name, dat de markt niet heel liquide is. Men krijgt niet zomaar een goede prijs voor een pand, de dag dat men het wil verkopen. En men kan niet genoeg geld aan een goede opbrengst investeren.

Nederland en het beleid van krimpgebieden

Voor tophypotheken, voor startersleningen, voor aflossingsvrij, voor hypotheekrenteafrek, voor het vooruitschuiven van al jaren bekende problemen en nu wil men mbv propaganda de leegloop bevorderen...

Of hoe Nederland paniekerig de prijzen wil stabiliseren door aanbod uit te schakelen.