woensdag 26 augustus 2009

Belgische vastgoedprijzen imploderen

Al meer dan 18 maanden prediken we de ingrijpende prijscorrecties op de Belgische vastgoedmarkt. Ondanks de meest koppige aanvallen van myopia kan niemand er vandaag naast kijken. De afgelopen dagen kopletterden alle Vlaamse media de ingrijpende prijsdalingen op de Vlaamse vastgoedmarkt die nu onmiskenbaar zichtbaar worden:

1. VRT: 2009 wordt dus allicht een jaar van lagere prijzen voor huizen, dat blijkt uit cijfers van de Federale Overheidsdienst economie.
2. Financieel Economische Tijd: Villa's, kendensterke prijsdalingen van 5,6 procent in een jaar tijd
3. Trends: Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed opnieuw even betaalbaar wordt als in 2003. Dat houdt een totale prijscorrectie van 10 à 15% ten opzichte van de top

Lees er vooral de lezerscommentaren op na en pik er de bevooroordeelde makelaars en projectontwikkelaars uit.

Samengevat:

"Prijzen blijven dalen tot eind 2010"
De vraag van vele euro's is natuurlijk hoe diep de correctie kan en zal snijden. De geschiedenis leert ook dat vastgoedprijzen pittig kunnen dalen. Het kan geen kwaad om even op te frissen dat tussen 1980 en 1985 een huis de helft van zijn reële waarde verloor. Correcties op de vastgoedmarkt kunnen dus nooit uitgesloten worden. "Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed opnieuw even betaalbaar wordt als in 2003." zegt Julien Manceaux, analist van ING België.
Het grootste risico voor een heuse crash is een opstoot van de inflatie waarop de centrale banken moeten reageren met het fors optrekken van de rentevoeten. Dat is wat de vastgoedmarkt begin de jaren '80 overkwam (en leidde tot reële prijsdalingen van 50%). Dat risico bestaat als de centrale banken niet tijdig hun expansief beleid kunnen omdraaien", zegt Ivan Van de Cloot.
"2009 is een kantelmoment, voor het eerst in jaren stellen we een negatieve evolutie van de gemiddelde prijs bij huizen tegenover een jaar eerder", stelt de FOD.




De argumenten die John Mauldin aanhaalt om na een korte heropleving een verdere correctie van de vastgoedmarkt te voorspellen met pas een bodem binnen 12 maanden, midden 2010, zijn ook toepasbaar op België:

Netto beschikbaar inkomen per capita dat daalt, intresten die terug gaan stijgen, een Belgische handelsbalans die structureel negatief blijft, de compleet ontspoorde overheidsfinancien,...

Het meest indrukwekkend waren de cijfers in Sint-Martens-Latem, waar een gemiddelde villa met 19% in prijs daalde het afgelopen jaar, de "beter villa's" worden zelfs met kortingen van 40% aangeboden.

Maar ook dit was geen nieuws, we hadden eerder al geconstateerd dat Belim in Sint-Martens-Latem en Gent met villa's met kortingen van meer dan 20% verkoopt.

zaterdag 15 augustus 2009

Geen structurele verbetering in de huizenmarkt voor 2013

John Mauldin publiceerde deze week een juweeltje van een analyse over de staat van de huizenmarkt in de VS. De foreclosures in de VS zullen in 2010 verder stijgen en pas vanaf 2014 zal de stoom ietwat van de ketel zijn.



Wie denkt dat de situatie in België of Nederland anders zou zijn heeft het grondig mis. De Belgische en Nederlandse hoogte van totale hypotheekleningen zijn zowaar mogelijk nog veel hoger dan die in de VS. Met alle gevolgen vandien voor de verdere vrijstelling van de banken, zoals dit stuk nieuws op RTL gisteren toont:



Er wordt verwacht dat het aantal gedwongen verkopen van huizen in Nederland zal verdubbelen:



Onnodige paniek? Lees dit stuk in De Tijd van 15 augustus:
"Volgens de Commissie krijgt België dit jaar af te rekenen met een economische krimp van 3,5 procent, is er een gat in de begroting van 4,5 procent van het bruto binnenlands product (bbp) en stijgt de werkloosheidsgraad volgend jaar tot 10,6 procent. De jaren 70 zijn helemaal terug.

Maar premier Herman Van Rompuy (CD&V) geeft geen krimp. Hij blijft er stoïcijns kalm onder. Geconfronteerd met de sombere vooruitzichten en gevraagd naar wat hij zal ondernemen tegen de ontsporing van de begroting, antwoordde hij maandagavond in het praatprogramma 'Phara': 'Niets.' U begrijpt het goed: de regering zal dit jaar niets doen om de overheidsfinanciën in de hand te houden. Ze kiest voor een politiek van laissez faire, laissez aller."
"Geen enkel Europees land neemt in volle crisis maatregelen om het begrotingstekort te bestrijden', schoof de premier ter verdediging naar voren. Een zwak argument. Het is niet omdat andere landen een fout maken, dat België moet volgen. Bovendien verkeert ons land in een bijzondere situatie. Wij hebben iets vóór op andere landen: een hoge overheidsschuld. Die rondt volgend jaar opnieuw de symbolische kaap van 100 procent van het bbp. Niets om ons zorgen over te maken, vindt de premier.Moeten we ons geen zorgen maken? Een aanzwellende staatsschuld is nochtans een tikkende tijdbom. Hoe hoger de schuld stijgt, hoe meer rentelasten moeten worden betaald en hoe groter het gat in de begroting wordt. Dat doet de schuld op zijn beurt weer toenemen. Het mechanisme van de rentesneeuwbal. De ervaring heeft geleerd dat die bal moeilijk te stoppen is zodra hij rolt.De rente is op dit moment historisch laag. Dat is een meevaller. Helaas is de economische groei nog lager, negatief zelfs. De rentesneeuwbal is dus al aan het rollen!

Vorige keer leidde dat er toe dat de rentebetalingen op de overheidsschuld opliepen tot 11,5 procent van het bbp en in 1986 bijna een kwart van de belastinginkomsten opsoupeerden. De rentelasten slorpten zo veel geld op dat er voor de regering almaar minder overbleef om andere leuke dingen voor de mensen te doen: het koekoekseffect! De rentesneeuwbal kon pas worden gestopt toen de regering ernstig werk begon te maken van de sanering van de begroting en vooral omdat tegelijk de rente sterk daalde. Op zo'n deus ex machina om de rentesneeuwbal te stoppen moet ditmaal niet worden gerekend. De rente staat dicht bij het nulpunt en kan op termijn eigenlijk alleen maar omhoog. De massale hoeveelheid liquiditeiten die de centrale banken de afgelopen maanden in de wereldeconomie stopten, zijn een meststof die de inflatie weelderig kan doen tieren en ook de rente zal doen opschieten."
"Een kwarteeuw heeft het geduurd om de economische onevenwichtigheden veroorzaakt door de olieschokken van de jaren 70, weg te werken. De openbare financiën rechttrekken bleek een zware klus en gebeurde maar onder externe druk: het was een voorwaarde om te mogen meedoen met de euro. Pas in 2000 was het gat in de begroting gedicht. De strijd tegen de werkloosheid bleek nog moeilijker. Het duurde tot in 2007 voor die demon overwonnen was. 'De schade aangericht door de olieschokken van de jaren 70 is eindelijke hersteld', kon De Tijd in juni 2007 schrijven. Maar kijk, amper twee jaar later is de economie opnieuw helemaal uit evenwicht gebracht. De sisyfusarbeid kan herbeginnen."

Herman Van Rompuy: met de glimlach verzuipen:

zondag 9 augustus 2009

Lees ook

Blog Widget by LinkWithin