Professor Nozeman voorspelt dat Nederlandse vastgoedprijzen nog 20% zullen dalen

We schreven eerder al dat de Nederlandse en Belgische vastgoedprijzen 10 à 40% kunnen zakken in 2009. De recente cijfers van het bestendigen van de crash van de Amerikaanse vastgoedprijzen ondersteunen deze vermoedens.

Professor Nozeman, hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Universite voorspelt in dit artikel dat de Nederlandse vastgoedprijzen in 2009 15 à 20% zullen zakken.

Analisten voorspellen dat Belgische en Nederlandse huizenprijzen in 2009 10 tot 40% zullen dalen.

Geert Noels probeerde vandaag paralleln te trekken tussen de Belgische en de Amerikaanse vastgoedmarkt om zijn punt te maken dat ook in België we zware klappen zullen krijgen. Nog nooit zijn de vastgoedprijzen zo vaak verlaagd als de afgelopen 6 maanden en experts in Nederland verwachten dat de vastgoedprijzen nog verder tussen 10 en 40% zullen dalen.

"Peak Credit": je kon er niet naast kijken

Wie durft te beweren dat de vastgoedbubbel niet van mijlenver te zien was? Al in 2005 werd er met witte sokken naar verwezen:

Daarom raadt The Economist jonge gezinnen aan om te huren, en hun spaarcenten voorlopig te beleggen in aandelen, waarvan bewezen is dat die - op lange termijn toch - altijd een hoger rendement hebben dan vastgoed.

Every Breath Bernanke Takes

Bernanke is de gek die gelooft dat de dalende huisprijzen een te groot effect hebben op de huisprijzen en dat daarom de huisprijzen artificieel moeten opgekrikt woden. Zijn speech van afgelopen 4 december kan je hier lezen.

Ik ben het absoluut niet eens met Bernanke's logica, zijn artificieel opkrikken van de vastgoedmarkt zal voor latere bubbels zorgen. De visie die Bernanke heeft op wat hij noemt "market faillure" is vermakelijk:
"[A]necdotal evidence suggests that some foreclosures are continuing to occur even in cases in which the narrow economic interests of the lender would appear to be better served through modification of the mortgage. This apparent market failure owes in part to the widespread practice of securitizing mortgages, which typically results in their being put into the hands of third-party servicers rather than those of a single owner or lender. The rules under which servicers operate do not always provide them with clear guidance or the appropriate incentives to undertake economically sensible modifications. The problem is exacerbated because some modifications may benefit some tranches of the securities more than others, raising the risk of investor lawsuits. More generally, the sheer volume of delinquent loans has overwhelmed the capacity of many servicers, including portfolio lenders, to undertake effective modifications."

Onderstaande videoclip over Ben Bernanke is even vermakelijk:

Vastgoed crash

Een zoveelste versie van de Hitler clip, maar ongetwijfeld een van de betere:

Nationaliseer (tijdelijk) de banken

De financiele crisis accelereert volle kracht. Zowel Kees de Kort als Casper De Vries hebben het over een scenario waarbij een (tijdelijke) nationalisering van de banken als enige oplossing aangereikt wordt.

Wie ondertussen gelooft dat de vastgoedmarkt in België geen dreunen gaat krijgen doorheen 2009 is naief. Alle tekenen wijzen erop dat de markt compleet vastgevroren zit. Ook spelers als Belim verleggen stilaan het geweer.

Geen nieuwe appartementen bij Belim, prijzen blijven te duur

We schreven eerder al dat de prijzen van Belim te duur blijven, de appartementen in hun aanbod raken maar niet verkocht. De cottage in Deurle is intussen in prijs gedaald tot 674.300 €. Volgende maand meer of het aan die prijs weg is.
Er werden recentelijk enkele nieuwe projecten (allen huizen) gelanceerd, waaronder deze half open bebouwingen op den buiten in Bachte Maria Leerne. Een waarlijk pieklein huisje; eigenlijk niet groter dan een apartement met 3 slaapkamersvoor 336.800 €. Aan de prijs betaalt u de indertijd te duur aangekochte grond. Er gaan bij Belim ook bouwpercelen in het aanbod, daar vallen wel koopjes te doen.

Update: Juli 2009: Belim laat verkoopprijzen met meer dan 20% zakken; nog te duur.

Evolutie van de grootte van huize in de Verenigde State,

Knokke staat te koop

In Knokke zou het aantal residenties dat te koop staat met 30% gestegen zijn. Dat is een massale stijging, echter, de echte realiteit is nog schrijnender en dit is maar de start.

Volgens Geert Noels vind burgemeester Leopold Lippens van Knokke-Heist al die bordjes 'ethisch niet verantwoord'.

Meerder bordjes aan hetzelfde appartement storend, mijnheer lippens? Kom dan eens in Gent kijken wat Belim er van maakt.

Timothy Ellen was verkeerd: "There is no housing Bubble"

Het ergste van deze vastgoed bubbel is de absolute ontkenning in 2006 en 2007. Stuk voor stuk kopletterde elke Belgische journalist dat er niets aan de hand was; dat de Belgische vastgoedmarkt geen prijsdalingen zou ondervinden.

Ook in de Verenigde Staten waren er zulke gekken, die zelfs Blogs openden met de titel "There is no Housing Bubble". Spijtig genoeg voor Timothy Ellis bleef de Blog in de cache kleven.

San Francisco vastgoedprijzen met 44,5% naar beneden

Terwijl iedereen in België nog steeds niet durft te geloven dat vastgoedprijzen echt gaan kelderen spreken de cijfers in de Verenigde Staten voor zich. In San Francisce zijn de vastgoedprijzen de laatste 18 maanden met 44,5% gezakt. 18 maanden geleden, dat moet zo ongeveer het moment geweest zijn waarop Loic Le Meur zijn huis in San Francisco kocht. Zijn bedrijf Seesmic draait nog steeds rode cijfers, in oktober werd 1/3 van het personeel aan de deur gezet en hij kocht in Augustus 2007, letterlijk op de piek van de markt een huis in San Francisco.

"Suzanne researched this commercial"

Pijnlijk, zo pijnlijk deze commercial van Century 21.

De Amerikanen zijn radeloos

Stimulous plans, TARP, Bailouts,...de Amerikanen blijven zoeken naar om het even wat dat een zucht van vertrouwen kan wekken in de economische catastrofe. Onderstaande video toont een interview met Laura Tyson, professor aan de Haas School of Business van de Universiteit van California, Berkeley.

IMF zwartgallig over de Europese en Amerikaanse vastgoedmarkt

De waarde van huizen als borg voor de leningen werd veel te groot in Europe & de US. Vooral de markten waar de hypotheekleningen gigantisch boomden voelen de pijn. Het belangrijkste te onthouden is dat het IMF vind dat er niet moet ingegrepen worden op deze dalende vastgoedprijzen.

Hypotheekrente: ECB verlaagt intrest, maar banken volgen niet

De ECB verlaagde op 10 december de rente naar 2,5%, maar de banken volgen de ECB niet en verlagen niet evenredig de hypotheekrente. In dit artikel probeert Rabobank uit te leggen waarom ze haar hypotheekrente niet evenredig met de daling van de ECB rente kan doen dalen.

Architecten vallen zonder werk

De laatste 6 jaar stegen de fees van architecten met meer dan 30%, maar het feest is gedaan, de aanvragen voor architecten en vooral de facturatie van architecten zakt als een souflé in mekaar. De enige plek waar architectenfirma's hun omzet nog zien groeien lijkt Latijns Amerika te zijn.

De tertiaire sector komt steeds zwaarder in de problemen

De tertaire sector, die meer dan 70% van de economie in België en Nederland uitmaakt, komt steeds zwaarder in de problemen:

Lessen uit vroegere crissisen

Lessen uit vorige crisissen (Reinhaert/Rogoff reserach):

1. De reeële prijzen van vastgoed zakken tot 35% over een periode van 6 jaar. In andere crisisssen echter was vastgoed niet zozeer de focus van de bubble, dit in tegenstelling tot deze crisis. Zelf wanneer we Japan uitsluiten (waar er sprake was van 17 jaar dalende vastgoedprijzen) blijft het gemiddelde een daling van 5 jaar van de prijzen.
2. Equity prijzen zakken 55% over een periode van 3,5 jaar.
3. GDP valt gemiddeld met 9%
4. Werkloosheid steigt met 7%.
5. De schuld van de staat stijgt met een gemiddelde van 86%. Echter, in vorige crisissen was dit niet voor de herkapitalisatie van banken, veeleer om diensten van openbaar nut draaiende te houden en het bewerkstelligen van contra-cyclische maatregelen.

Wouter Bos: ‘De woningmarkt heeft een boel overwaardering’

Als zelf de Nederlandse minister van Financiën zegt dat de Nederlandse vastgoedmarkt al jaren overgewaardeerd is en een fikse daling van de prijzen welgekomen is, dan weet je hoe laat het is.

Hypotheekschuld groeide harder dan de gemiddelde huizenprijs

Nooit afgevraagd hoe dat kon: vastgoed dat sneller in waarde steeg dan de kleine BNP stijgingen in Nederland en België? Simpel: omdat in Nederland en België de afgelopen jaren de hypotheekschulden veel sneller stegen dan de waarde van het vastgoed zelf. Eigenlijk waren het dus de banken zelf die en masse huizen kochten, niet de Belgen noch de Nederlanders (die hadden er het geld niet voor). En daarmee is alles uitgelegd. De banken zien hun fouten nu in, zitten met hypotheekschulden boven de 100% van het jaarlijkse BNP van onze landen en ze gaan dat percentage afbouwen. Leverage wordt anti-leverage en de prijzen gaan dus zakken en blijven zakken en vanaf nu gaan in België noch Nederland vastgoedprijzen sneller stijgen dan het BNP (dat sowieso gedoemd is anemisch laag te zijn de komende decennia).

De onderstaande interviews spreken voor zich, ze dateren van 2006, doch niemand die toen oor had naar mijn doemvoorspellingen:

Belim krijgt niets meer verkocht

Je kan er vandaag niet meer naastkijken: sla De Morgen van zaterdag 3 januari open en de grafieken spreken voor zich: De Belgische vastgoedkmarkt krijgt klappen. De huizen zouden nog niet in prijs gedaald zijn, doch niets verkoopt meer. Het is een kwestie van tijd voordat ook daar de prijzen zinken. Sommigen beweren dat er bepaalde 'save zones' zijn; Sint-Martens-Latem en Deurle zou een van die 'beschermde bubbels' zijn. Lachwekkend.

Zie bijvoorbeeld dit pand in de Klapstraat 8 te 9831 Deurle. Een afschuwelijk lelijke vierkante doos van 'Belim 2' (het Belim na Francis Geernaert) dat ze dan 'Amerikaanse cottage stijl' noemen. Oorspronkelijk aan 750.000 € op de markt, vandaag aan 674.300 €. Net zoals deze woonst in Mariakerke waar Belim ook mee blijft zitten: veel te duur.

Mid februari een update over dit pand, het zal zeker niet verkocht zijn aan deze prijs, benieuwd of we dan onder de 600.000 € kunnen zakken.

Update: Belim laat prijzen zakken, tot meer dan 20% zakken, ook op dit pand. Nog te duur.

Dolf van den Brink: De kredietcrisis begint nu pas

Volgens Don van den Brink zitten we midden in een omslag van een hele lange crisis en die omslag is nu begonnen, de kredietcrisis komt er enkel bovenop.

Nederlandse huishoudens hebben 572 miljard € aan hypotheken uitstaan

Het Bruto Nationaal Product van Nederland bedroef 483 miljard €. Vele vergeten tot welke absurde hoogten de hypotheken in Nederland en België het afgelopen decennium zijn geschoten. In Nederland tikt het totale bedrag aan hypotheken nu aan op 572 miljard €. Dat is 118% het jaarlijkse BNP van Nederland ! Ter vergelijking: in Chile is dit 17%, in Mexico 11% en in Brazilië 4%.

Een groot stuk van de absurde waardestijgingen van vastgoed van de laatste 15 jaar in Nederland en België kwam van de absurde groei van vastgoedfinanciering. Meer geld beschikbaar betekende meer kopers, meer kopers betekende meer prijsstijgingen, meer prijsstijgingen betekende meer hypotheekgaranties, etc... etc... Deze molen komt nu tot een stop. Schijf het neer: nooit zal in Nederland de vastgoedfinanciering meer dan 118% van het BNP bedragen: dit cijfer gaat nu naar beneden; de cirkel gaat nu omgekeerd gaan draaien. En de banken zullen hun aandacht verleggen naar landen waar er wel nog mogelijkheid is tot een gezonde groei van de vastgoedfinancieringspot.