Vastgoed in België en Vlaanderen in 2010. Vastgoedprijzen 2010. Prijzen van appartementen in Gent, Antwerpen en de Vlaamse kust. Hypotheken in Vlaanderen.
Wie gelooft dat nu het moment is om vastgoed te kopen in België heeft het grondig mis. 2010 wordt het jaar van de correcries op de Belgiosche vastgoedprijzen.
Getuige daarvan het artikel op de voorpagina van De Tijd vandaag:
"Het ergste moet nog komen denken ze bij technologiefederatie Agoria", "geen licht aan het einde van de tunnel", klinkt het bij de transporteurs, "in de bouw moet het ergste nog komen", schampert men bij de baksteenreus Wienerberger. ... "De Belgische bedrijven zijn een jaar nadat ons land geteisterd werd door et begin van een ontslaggolf allesbehalve optimistisch, leert een onderzoek van De Tijd" ... "Ook de ontslagenreeks van het afgelopen jaar is verre van voorbij. 'Heel wat tijdelijke werkloosheid wodt de komenden maanden definitief' voorspelt men bij Randstad. Het VBO verwacht tot 90.000 nieuwe werklozen over het hele jaar.
dit zou betekenen dat België richting +10% werklozen gaat. Wie gelooft in vastgoedappreciatie in die context is naief.
Al meer dan 18 maanden prediken we de ingrijpende prijscorrecties op de Belgische vastgoedmarkt. Ondanks de meest koppige aanvallen van myopia kan niemand er vandaag naast kijken. De afgelopen dagen kopletterden alle Vlaamse media de ingrijpende prijsdalingen op de Vlaamse vastgoedmarkt die nu onmiskenbaar zichtbaar worden:
Lees er vooral de lezerscommentaren op na en pik er de bevooroordeelde makelaars en projectontwikkelaars uit.
Samengevat:
"Prijzen blijven dalen tot eind 2010" De vraag van vele euro's is natuurlijk hoe diep de correctie kan en zal snijden. De geschiedenis leert ook dat vastgoedprijzen pittig kunnen dalen. Het kan geen kwaad om even op te frissen dat tussen 1980 en 1985 een huis de helft van zijn reële waarde verloor. Correcties op de vastgoedmarkt kunnen dus nooit uitgesloten worden. "Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed opnieuw even betaalbaar wordt als in 2003." zegt Julien Manceaux, analist van ING België. Het grootste risico voor een heuse crash is een opstoot van de inflatie waarop de centrale banken moeten reageren met het fors optrekken van de rentevoeten. Dat is wat de vastgoedmarkt begin de jaren '80 overkwam (en leidde tot reële prijsdalingen van 50%). Dat risico bestaat als de centrale banken niet tijdig hun expansief beleid kunnen omdraaien", zegt Ivan Van de Cloot. "2009 is een kantelmoment, voor het eerst in jaren stellen we een negatieve evolutie van de gemiddelde prijs bij huizen tegenover een jaar eerder", stelt de FOD.
Netto beschikbaar inkomen per capita dat daalt, intresten die terug gaan stijgen, een Belgische handelsbalans die structureel negatief blijft, de compleet ontspoorde overheidsfinancien,...
Het meest indrukwekkend waren de cijfers in Sint-Martens-Latem, waar een gemiddelde villa met 19% in prijs daalde het afgelopen jaar, de "beter villa's" worden zelfs met kortingen van 40% aangeboden.
John Mauldin publiceerde deze week een juweeltje van een analyse over de staat van de huizenmarkt in de VS. De foreclosures in de VS zullen in 2010 verder stijgen en pas vanaf 2014 zal de stoom ietwat van de ketel zijn.
Wie denkt dat de situatie in België of Nederland anders zou zijn heeft het grondig mis. De Belgische en Nederlandse hoogte van totale hypotheekleningen zijn zowaar mogelijk nog veel hoger dan die in de VS. Met alle gevolgen vandien voor de verdere vrijstelling van de banken, zoals dit stuk nieuws op RTL gisteren toont:
Er wordt verwacht dat het aantal gedwongen verkopen van huizen in Nederland zal verdubbelen:
Onnodige paniek? Lees dit stuk in De Tijd van 15 augustus: "Volgens de Commissie krijgt België dit jaar af te rekenen met een economische krimp van 3,5 procent, is er een gat in de begroting van 4,5 procent van het bruto binnenlands product (bbp) en stijgt de werkloosheidsgraad volgend jaar tot 10,6 procent. De jaren 70 zijn helemaal terug.
Maar premier Herman Van Rompuy (CD&V) geeft geen krimp. Hij blijft er stoïcijns kalm onder. Geconfronteerd met de sombere vooruitzichten en gevraagd naar wat hij zal ondernemen tegen de ontsporing van de begroting, antwoordde hij maandagavond in het praatprogramma 'Phara': 'Niets.' U begrijpt het goed: de regering zal dit jaar niets doen om de overheidsfinanciën in de hand te houden. Ze kiest voor een politiek van laissez faire, laissez aller." "Geen enkel Europees land neemt in volle crisis maatregelen om het begrotingstekort te bestrijden', schoof de premier ter verdediging naar voren. Een zwak argument. Het is niet omdat andere landen een fout maken, dat België moet volgen. Bovendien verkeert ons land in een bijzondere situatie. Wij hebben iets vóór op andere landen: een hoge overheidsschuld. Die rondt volgend jaar opnieuw de symbolische kaap van 100 procent van het bbp. Niets om ons zorgen over te maken, vindt de premier.Moeten we ons geen zorgen maken? Een aanzwellende staatsschuld is nochtans een tikkende tijdbom. Hoe hoger de schuld stijgt, hoe meer rentelasten moeten worden betaald en hoe groter het gat in de begroting wordt. Dat doet de schuld op zijn beurt weer toenemen. Het mechanisme van de rentesneeuwbal. De ervaring heeft geleerd dat die bal moeilijk te stoppen is zodra hij rolt.De rente is op dit moment historisch laag. Dat is een meevaller. Helaas is de economische groei nog lager, negatief zelfs. De rentesneeuwbal is dus al aan het rollen!
Vorige keer leidde dat er toe dat de rentebetalingen op de overheidsschuld opliepen tot 11,5 procent van het bbp en in 1986 bijna een kwart van de belastinginkomsten opsoupeerden. De rentelasten slorpten zo veel geld op dat er voor de regering almaar minder overbleef om andere leuke dingen voor de mensen te doen: het koekoekseffect! De rentesneeuwbal kon pas worden gestopt toen de regering ernstig werk begon te maken van de sanering van de begroting en vooral omdat tegelijk de rente sterk daalde. Op zo'n deus ex machina om de rentesneeuwbal te stoppen moet ditmaal niet worden gerekend. De rente staat dicht bij het nulpunt en kan op termijn eigenlijk alleen maar omhoog. De massale hoeveelheid liquiditeiten die de centrale banken de afgelopen maanden in de wereldeconomie stopten, zijn een meststof die de inflatie weelderig kan doen tieren en ook de rente zal doen opschieten." "Een kwarteeuw heeft het geduurd om de economische onevenwichtigheden veroorzaakt door de olieschokken van de jaren 70, weg te werken. De openbare financiën rechttrekken bleek een zware klus en gebeurde maar onder externe druk: het was een voorwaarde om te mogen meedoen met de euro. Pas in 2000 was het gat in de begroting gedicht. De strijd tegen de werkloosheid bleek nog moeilijker. Het duurde tot in 2007 voor die demon overwonnen was. 'De schade aangericht door de olieschokken van de jaren 70 is eindelijke hersteld', kon De Tijd in juni 2007 schrijven. Maar kijk, amper twee jaar later is de economie opnieuw helemaal uit evenwicht gebracht. De sisyfusarbeid kan herbeginnen."
De interieur-smaak van Timothy Geitgner is sterk betwistbaar, al even betwistbaar als zijn oplossingen om de Amerikaanse huizenmarkt te stabiliseren. Have fun:
Blijkt nu dat lenen ook duurder wordt. ING en Dexia hebben beiden de rente voor woonkredieten verhoogd met 0,10 tto 0,15%. Voor een lening op 10 jaar betaal je nu 4,90% ipv 4,75%, op vijftien jaar gaat de stijging van 5,15% naar 5,30% en op twintig jaar betaal je nu 5,50% ipv 5,60%.
Die stijgende rente zal verder acceleren en de prijzen van vastgoed verder onder druk zetten.
Voor wie denkt dat de berichten rond crashende vastgoedprijzen in Vlaanderen theoretisch zijn onderstaande een erg concreet voorbeeld van de dalende prijzen van Belim.
In december 2008 berichtten we over dit Belim huis in de Beekstraat 8. Het huis stond origineel in 2007 te koop aan 700.000 €. In December 2008 werd de prijs naar 591.000 € verlaagd. Nu blijkt dat na een opendeurdag met quasi geen belangstelling het huis na 2 jaar nog steeds onverkocht blijft, liet Belim deze week de prijs verder zakken naar 551.010 € (jawel, vijfhonderdeenenvijftigduizend en tien euro). Dat is een daling van 21,3% tov de oorspronkelijke vraagprijs. En wie met een bod komt van 500.000 € heeft zeker beet, maar ook die prijs ligt nog veel te hoog met wat in het verschiet ligt.
Screenshot van de website: Dit zijn toevallig 2 panden waar we in het verleden over berrichten, de oefening zal ongetwijfeld opgaan voor het volledige Belim aanbod en dat van de meeste Vlaamse ontwikkelaars: sinds januari zijn de vastgoedprijzen in Vlaanderen met minimaal 15% gedaald en ondanks deze daling blijven de panden onverkocht; dit in schril contrast met tegenstrijdige beweringen.
Index publiceerde vorige week aan stuk over de stijgende prijs van studentenkamers in Gent. Volgens het stuk swingen de huuprijzen in Gent de pan uit. De Gentse universiteiten en hogescholen hebben de laatste jaren enorm aan populariteit gewonnen waardoor een chronisch tekort aan studentenkamers ontsond.
We zullen al heel blij mogen zijn als we de welvaart op peil kunnen houden. Ik heb grote schrik dat onze regio overspoeld zal worden door een verarmingsgolf, met alle sociale gevolgen vandien.
Zoals een lezer op tijd.be schreef als reatcie op het interview met Paul Buysse:
Die R&D komt nooit meer terug naar het Westen. Chinese universiteiten doen gigantische inspanningen om westerse topresearchers aan te trekken. De Chinese regering gooit met subsidies naar al wie inesteert in high-tech. De spin-offs schieten in China als paddestoelen uit de grond. Het is te laat, het is hopeloos te laat. Als Vlaanderen in de toekomst nog wat economische bedrijvigheid wil overhouden dan moet er _nu_ onmiddellijk en op grote schaal samenwerking gezocht worden met China. De Tsjechen hebben dat al begrepen. De baron maakt zich terecht zorgen: "wat heeft belgie nog te bieden aan buitenlandse (lees: Chinese) investeerders" vraagt hij zich af. Niets, absoluut niets. De Chinezen zullen in Oost-Europa investeren. Ze zullen belgie met zijn syndicalisme, zelfgenoegzaamheid en onbetrouwbaarheid links laten liggen.
Denkt u dat dit het moment is om u slag te slaan en een goedkop(er) huis te komen? Dan kan u zich vereenzelvigen met onderstaande verwende docente economie
Ze vergaten er wel bij te schrijven dat(1) het aantal aanvragen wel is gestegen, doch de totale kredietmassa significant is gedaald -lees: de kredietwaarde per aanvraag is gedaald (2) deze kredietaanvraag bijna volledig toe te schrijven is aan de tijdelijke BTW verlaging van 21 naar 6% die inging in maart voor facturen in 2009.
Wanneer ik kijk naar vrienden die in 2008 hebben gebouwd vraag ik me soms af hoe dat voelt om 15% op een schijf van 50.000 Euro, dus 7.500 teveel betaald te hebben, louter omdat je een "jaar te vroeg" hebt gebouwd.
Wie uit de massale staatsteun via BTW verlagingen en renovatiepremies echter concludeert dat de vastgoed in België aan een relance bezig is heeft het compleet bij het verkeerde eind.
Die mensen die hun oude huizen opknappen gaan zich verder ingraven in hun bestaande woningen (lees: geen nieuwe woningen kopen) en hetzelfde geldt voor de gezinnetjes die snel een huis neerpoten op hun stukje grond (waarvoor ze de grond reeds voor het instorten van de markt aankochten en zelfs al de bouwtoelatingen rondhadden).
Guy Boscart over de Nederlandse vastgoedmarkt. Volgens Guy Boscart was er in 2008 reeds correctie van 15%; hij schat een verdere daling tot 30% tot eind 2009 en is dan nog vrij voorzichtig, zo zegt de man zelf.
De Ierse vastgoedmarkt staat er slecht voor, dat wisten we. Doch, de vastgoedprijzen zouden wel eens tot 80% in waarde kunnen afnemen in 2009 vergeleken met de piekprijzen van eind 2007, zo blijkt uit dit artikel in de Irish Times van gisteren.
De constructie valt op 0 terug, enkel aan afbraakwerken kan nog wat geld verdient worden in de bouw. De recovery zal meer dan een decennium duren.
David Rosnick en Dean Baker van het CEPR (Center for Economic and Policy Research) publiceerden zonet een schitterend rapport dat een absolute ontnuchterende must-read is.
Het rapport heeft het over de baby-boom generatie; de generatie die verantwoordelijk is voor de gigantische luchtbel die nu uit elkaar spat.
Ze splitsen de babyboom generatie in 2 groepen op: 45-54 jaar en 55-65 jaar. Indien in de eerste groep van 45 - 54 jaar alle mensen zouden verplicht worden hun huis vandaag te verkopen, dan zou 30% van die categorie eindigen in het rood. Bij de categorie 55 - 64 is dat 18%.
Het rapport stelt ook dat de mensen van die generatie die huizen huurden in 2004 meer vermogen zullen overhouden in 2009 dan diegenen die een huis bezaten in 2004; waarmee het cliché verhaal ontkracht wordt dat een huis bezitten het hoogste goed is. Deze bevinding geld voor de volledige 45 - 65 doelgroep, van de armste tot de rijkste categorie.
De vastgoed bubbel heet in de Verenigde Staten 6 trillion dollar in rook doen opgaan. De groep 45 - 54 heeft 45% van de zijn net worth verloren, er schiet gemiddeld 80.000 US$ in net worth over; dat is inclusief de waarde van hun eigendom. De categorie 55-65 verloor iets minder, "slechts" 38% van hun net-worth, ze houden gemiddeld 140.000 US$ over.
Wat zegt u? Dat het in Nederland en België niet zo erg is? Bekijk onderstaand filmpje: "Eric Mecking: Nederlanders zijn wereldkampioen geld lenen"
Peter Schiff, president van Euro Pacific Capital, gelooft dat de huisprijzen verder stijl gaan zakken; zijn argumenten sluiten aan bij de bevindingen van het CEPR rapport:
"Real estate has to be priced like any other goods," he said. "Home prices have to reflect the economic reality. You buy for shelter, not to be make money. You don't need to own a house. I'm a perfect example."
He has rented for years and reports that the owners of his current home, after subtracting for property taxes and insurance, are receiving a cash-flow return on their investment of less than 1%.
"Real estate is overpriced if owners get just a 1% return," he said.
De verwachte recessie van 2009 impliceert daarom vermoedelijk een correctie van 5 à 8 % dit jaar. Dat stelt de studiedienst van ING in een rapport. ING wijst erop dat de verbetering van de financieringsvoorwaarden de voorbije tien jaar in het voordeel speelde van de Belgische vastgoedmarkt. Nu dit er niet meer is, staan we aan de vooravond van een omvangrijke correctie.
Als de banken zelf al dit soort berichten publiekelijk in de mond nemen, ga er dan vanuit dat de feitelijke toestand voor 2009 (en 2010) nog veel erger is.
Roubini staaft hier in een interview op Bloomberg dat de huizenmarkt in de VS nog 15-16 % moet dalen vooraleer de bodem is bereikt. Reken in België op nog 20-25% gezien de vertraging. Koopjesjagers: adem inhouden tot begin 2010.
Voor al diegenen die geloven dat de vastgoedcrash aan het bodemene is; ziehier het interview met Paul Kumpen, zaakvoerder van algemeen bouwbedrijf Kumpen: "De crisis in de algemene bouw begint pas eind 2009, ze zal vooral toeslaan in 2010... De privéhuizenbouw voelt de crisis nu ook al. Vroeger kon je bij een economische crisis nog je toevlucht zoeken bij de banken. Vandaag heb je geen toevluchtsoord meer. Zolang de overheid haar aangekondigde grootschalige investeringen in infrastructuur niet koppelt aan versnelde vergunningen en procedures, levert dat helemaal niets op. Want dan gaan ze pas het geld kunnen besteden eind 2010, 2011 of zelfs 2012"
Voor diegenen die zo naief zijn te geloven dat de dalende ECB intresten de vastgoedmarkt terug zullen laten aantrekken moeten naar onderstaande filmpje kijken waarin Jean Claude Trichet wordt geinterviewd. De eindconclusie is duidelijk: de ECB is compleet machteloos in deze crashende vastgoedmarkt.
Professor Nozeman, hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Universite voorspelt in dit artikel dat de Nederlandse vastgoedprijzen in 2009 15 à 20% zullen zakken.
Daarom raadt The Economist jonge gezinnen aan om te huren, en hun spaarcenten voorlopig te beleggen in aandelen, waarvan bewezen is dat die - op lange termijn toch - altijd een hoger rendement hebben dan vastgoed.
Bernanke is de gek die gelooft dat de dalende huisprijzen een te groot effect hebben op de huisprijzen en dat daarom de huisprijzen artificieel moeten opgekrikt woden. Zijn speech van afgelopen 4 december kan je hier lezen.
Ik ben het absoluut niet eens met Bernanke's logica, zijn artificieel opkrikken van de vastgoedmarkt zal voor latere bubbels zorgen. De visie die Bernanke heeft op wat hij noemt "market faillure" is vermakelijk: "[A]necdotal evidence suggests that some foreclosures are continuing to occur even in cases in which the narrow economic interests of the lender would appear to be better served through modification of the mortgage. This apparent market failure owes in part to the widespread practice of securitizing mortgages, which typically results in their being put into the hands of third-party servicers rather than those of a single owner or lender. The rules under which servicers operate do not always provide them with clear guidance or the appropriate incentives to undertake economically sensible modifications. The problem is exacerbated because some modifications may benefit some tranches of the securities more than others, raising the risk of investor lawsuits. More generally, the sheer volume of delinquent loans has overwhelmed the capacity of many servicers, including portfolio lenders, to undertake effective modifications."
Onderstaande videoclip over Ben Bernanke is even vermakelijk:
De financiele crisis accelereert volle kracht. Zowel Kees de Kort als Casper De Vries hebben het over een scenario waarbij een (tijdelijke) nationalisering van de banken als enige oplossing aangereikt wordt.
Wie ondertussen gelooft dat de vastgoedmarkt in België geen dreunen gaat krijgen doorheen 2009 is naief. Alle tekenen wijzen erop dat de markt compleet vastgevroren zit. Ook spelers als Belimverleggen stilaan het geweer.
In Knokke zou het aantal residenties dat te koop staat met 30% gestegen zijn. Dat is een massale stijging, echter, de echte realiteit is nog schrijnender en dit is maar de start.
Het ergste van deze vastgoed bubbel is de absolute ontkenning in 2006 en 2007. Stuk voor stuk kopletterde elke Belgische journalist dat er niets aan de hand was; dat de Belgische vastgoedmarkt geen prijsdalingen zou ondervinden.
De waarde van huizen als borg voor de leningen werd veel te groot in Europe & de US. Vooral de markten waar de hypotheekleningen gigantisch boomden voelen de pijn. Het belangrijkste te onthouden is dat het IMF vind dat er niet moet ingegrepen worden op deze dalende vastgoedprijzen.
De ECB verlaagde op 10 december de rente naar 2,5%, maar de banken volgen de ECB niet en verlagen niet evenredig de hypotheekrente. In dit artikel probeert Rabobank uit te leggen waarom ze haar hypotheekrente niet evenredig met de daling van de ECB rente kan doen dalen.
1. De reeële prijzen van vastgoed zakken tot 35% over een periode van 6 jaar. In andere crisisssen echter was vastgoed niet zozeer de focus van de bubble, dit in tegenstelling tot deze crisis. Zelf wanneer we Japan uitsluiten (waar er sprake was van 17 jaar dalende vastgoedprijzen) blijft het gemiddelde een daling van 5 jaar van de prijzen. 2. Equity prijzen zakken 55% over een periode van 3,5 jaar. 3. GDP valt gemiddeld met 9% 4. Werkloosheid steigt met 7%. 5. De schuld van de staat stijgt met een gemiddelde van 86%. Echter, in vorige crisissen was dit niet voor de herkapitalisatie van banken, veeleer om diensten van openbaar nut draaiende te houden en het bewerkstelligen van contra-cyclische maatregelen.
Als zelf de Nederlandse minister van Financiën zegt dat de Nederlandse vastgoedmarkt al jaren overgewaardeerd is en een fikse daling van de prijzen welgekomen is, dan weet je hoe laat het is.
Nooit afgevraagd hoe dat kon: vastgoed dat sneller in waarde steeg dan de kleine BNP stijgingen in Nederland en België? Simpel: omdat in Nederland en België de afgelopen jaren de hypotheekschulden veel sneller stegen dan de waarde van het vastgoed zelf. Eigenlijk waren het dus de banken zelf die en masse huizen kochten, niet de Belgen noch de Nederlanders (die hadden er het geld niet voor). En daarmee is alles uitgelegd. De banken zien hun fouten nu in, zitten met hypotheekschulden boven de 100% van het jaarlijkse BNP van onze landen en ze gaan dat percentage afbouwen. Leverage wordt anti-leverage en de prijzen gaan dus zakken en blijven zakken en vanaf nu gaan in België noch Nederland vastgoedprijzen sneller stijgen dan het BNP (dat sowieso gedoemd is anemisch laag te zijn de komende decennia).
De onderstaande interviews spreken voor zich, ze dateren van 2006, doch niemand die toen oor had naar mijn doemvoorspellingen:
Je kan er vandaag niet meer naastkijken: sla De Morgen van zaterdag 3 januari open en de grafieken spreken voor zich: De Belgische vastgoedkmarkt krijgt klappen. De huizen zouden nog niet in prijs gedaald zijn, doch niets verkoopt meer. Het is een kwestie van tijd voordat ook daar de prijzen zinken. Sommigen beweren dat er bepaalde 'save zones' zijn; Sint-Martens-Latem en Deurle zou een van die 'beschermde bubbels' zijn. Lachwekkend.
Volgens Don van den Brink zitten we midden in een omslag van een hele lange crisis en die omslag is nu begonnen, de kredietcrisis komt er enkel bovenop.
Het Bruto Nationaal Product van Nederland bedroef 483 miljard €. Vele vergeten tot welke absurde hoogten de hypotheken in Nederland en België het afgelopen decennium zijn geschoten. In Nederland tikt het totale bedrag aan hypotheken nu aan op 572 miljard €. Dat is 118% het jaarlijkse BNP van Nederland ! Ter vergelijking: in Chile is dit 17%, in Mexico 11% en in Brazilië 4%.
Een groot stuk van de absurde waardestijgingen van vastgoed van de laatste 15 jaar in Nederland en België kwam van de absurde groei van vastgoedfinanciering. Meer geld beschikbaar betekende meer kopers, meer kopers betekende meer prijsstijgingen, meer prijsstijgingen betekende meer hypotheekgaranties, etc... etc... Deze molen komt nu tot een stop. Schijf het neer: nooit zal in Nederland de vastgoedfinanciering meer dan 118% van het BNP bedragen: dit cijfer gaat nu naar beneden; de cirkel gaat nu omgekeerd gaan draaien. En de banken zullen hun aandacht verleggen naar landen waar er wel nog mogelijkheid is tot een gezonde groei van de vastgoedfinancieringspot.
