Appartementenmarkt in Oost-Vlaanderen zit met een gigantsch overaanbod tot ver na 2012

Al meer dan 18 maanden lang steken we hier het vingertje uit hoe doodziek de (Oost) Vlaamse appartementenmarkt eigenlijk wel is. Tot afgelopen oktober nog bleven onze voorspellingen in dovemansoren vallen: de Vlaamse vastgoedmarkt zou een golfbrekeker voor de Vlaamse economie zijn... jaja. We hebben het afgelopen jaar allerlei onzin gelezen in de pers; zelfs in Februari 2008 geloofde iedereen nog blindelings de Vlaamse fabeltjeskranten toen die blokletterden: "De prijzen van huizen en appartementen zijn in de meeste Vlaamse steden een pak sneller gestegen dan gemiddeld".
Nu scanderen diezelfde kranten eindelijk wat we ondertussen allemaal weten: de prijzen van Vlaamse appartementen stuiken in mekaar wegens een gigantisch overaanbod. De Standaard weet dat er de afgelopen maanden slechts half zoveel apartmenten zijn verkocht als in November 2007 en De Morgen wijst op prijsdalingen tot 15%.

Wel nu, verwacht u tegen eind 2009 aan prijsdaling die een flink pak dieper zullen gaan dan die 15%. Loze woorden? Laat we het even over de echte cijfers hebben:

In 2007 werden er in Oost-Vlaanderen zo'n 2.200 appartementen verkocht. Pas op, wanneer we het over 'appartementen' hebben, dan praten we over de verkoop van zowel bestaande appartementen (herverkoop) als de verkoop van nieuwe appartementen. Nu, sinds 2002 zitten we met een bouw van nieuwe appartementen die de totale verkoop (bestaande en nieuwe) ver overtreft. In 2006 zijn er zelfs bijna 4.000 meer appartementen gebouwd terwijl de totale verkoop (bestaand en nieuw) nauwelijks meer dan 2.200 was. In 2007 werden er nog steeds meer dan 4.000 nieuwe appartementen begonnen, terwijl de verkoop van bestaande en nieuwe nauwelijks gestegen was tegenover de verkoop van 2006 (2.400 in 2007). Het ergste is dat, nu de verkoop in 2009 van nieuwe en bestaande appartementen in 2009 waarschijnlijk zal terugvallen tot onder de 1.000 units, de aangevangen bouw van nieuwe appartementen nog steeds gigantisch is en in 2009 nog ver boven de 3.000 zal uitstijgen. De Morgen schreef dat alleen in Aalst er voor volgend jaar 1.000 nieuwe appartemengten op stapel zijn.

Conclusie:

1. Sinds 2003 is er in Oost-Vlaanderen een gigantisch overaanbod van appartemten ontstaan. De verkoop van nieuwe en bestaande appartementen is niet significant boven de 2.000 units gestegen; terwijl het aanbod aan nieuwe appartementen sinds 2003 ver boven de 3.000 units per jaar piekte.
2. De verkoop van nieuwe en bestaande appartementen gaat in 2009 onder de 1.000 units zakken in Oost-Vlaanderen.
3. De bouw van nieuwe appartementen zal in 2009 nog boven de 3.000 nieuw units pieken.
4. Dit betekent dat bovenop het overeenbod van meer dan 10.000 nieuwe appartements-units, er in 2009 nog eens een extra overaanbod van 2.000 units zal bijkomen.

Er zullen minstens 5 jaar en een gigantische prijsdalingen nodig zijn om dit overaanbod weg te werken. De nominale vraag naar extra wooneenheden is in Oost-Vlaanderen namelijk quasi onbestaande.

Onderstaande cijfers komen van het ING vastgoedcongres van september 2008. De blauwe lijn is de evolutie van het totaal (bestaande en nieuwe) aantal verkochte appartementen in Oost Vlaanderen per jaar. De gele lijn is het aantal nieuwe appartementen gebouwd per jaar.