Appartementenmarkt in Oost-Vlaanderen zit met een gigantsch overaanbod tot ver na 2012

Al meer dan 18 maanden lang steken we hier het vingertje uit hoe doodziek de (Oost) Vlaamse appartementenmarkt eigenlijk wel is. Tot afgelopen oktober nog bleven onze voorspellingen in dovemansoren vallen: de Vlaamse vastgoedmarkt zou een golfbrekeker voor de Vlaamse economie zijn... jaja. We hebben het afgelopen jaar allerlei onzin gelezen in de pers; zelfs in Februari 2008 geloofde iedereen nog blindelings de Vlaamse fabeltjeskranten toen die blokletterden: "De prijzen van huizen en appartementen zijn in de meeste Vlaamse steden een pak sneller gestegen dan gemiddeld".
Nu scanderen diezelfde kranten eindelijk wat we ondertussen allemaal weten: de prijzen van Vlaamse appartementen stuiken in mekaar wegens een gigantisch overaanbod. De Standaard weet dat er de afgelopen maanden slechts half zoveel apartmenten zijn verkocht als in November 2007 en De Morgen wijst op prijsdalingen tot 15%.

Wel nu, verwacht u tegen eind 2009 aan prijsdaling die een flink pak dieper zullen gaan dan die 15%. Loze woorden? Laat we het even over de echte cijfers hebben:

In 2007 werden er in Oost-Vlaanderen zo'n 2.200 appartementen verkocht. Pas op, wanneer we het over 'appartementen' hebben, dan praten we over de verkoop van zowel bestaande appartementen (herverkoop) als de verkoop van nieuwe appartementen. Nu, sinds 2002 zitten we met een bouw van nieuwe appartementen die de totale verkoop (bestaande en nieuwe) ver overtreft. In 2006 zijn er zelfs bijna 4.000 meer appartementen gebouwd terwijl de totale verkoop (bestaand en nieuw) nauwelijks meer dan 2.200 was. In 2007 werden er nog steeds meer dan 4.000 nieuwe appartementen begonnen, terwijl de verkoop van bestaande en nieuwe nauwelijks gestegen was tegenover de verkoop van 2006 (2.400 in 2007). Het ergste is dat, nu de verkoop in 2009 van nieuwe en bestaande appartementen in 2009 waarschijnlijk zal terugvallen tot onder de 1.000 units, de aangevangen bouw van nieuwe appartementen nog steeds gigantisch is en in 2009 nog ver boven de 3.000 zal uitstijgen. De Morgen schreef dat alleen in Aalst er voor volgend jaar 1.000 nieuwe appartemengten op stapel zijn.

Conclusie:

1. Sinds 2003 is er in Oost-Vlaanderen een gigantisch overaanbod van appartemten ontstaan. De verkoop van nieuwe en bestaande appartementen is niet significant boven de 2.000 units gestegen; terwijl het aanbod aan nieuwe appartementen sinds 2003 ver boven de 3.000 units per jaar piekte.
2. De verkoop van nieuwe en bestaande appartementen gaat in 2009 onder de 1.000 units zakken in Oost-Vlaanderen.
3. De bouw van nieuwe appartementen zal in 2009 nog boven de 3.000 nieuw units pieken.
4. Dit betekent dat bovenop het overeenbod van meer dan 10.000 nieuwe appartements-units, er in 2009 nog eens een extra overaanbod van 2.000 units zal bijkomen.

Er zullen minstens 5 jaar en een gigantische prijsdalingen nodig zijn om dit overaanbod weg te werken. De nominale vraag naar extra wooneenheden is in Oost-Vlaanderen namelijk quasi onbestaande.

Onderstaande cijfers komen van het ING vastgoedcongres van september 2008. De blauwe lijn is de evolutie van het totaal (bestaande en nieuwe) aantal verkochte appartementen in Oost Vlaanderen per jaar. De gele lijn is het aantal nieuwe appartementen gebouwd per jaar.

Belim verkoopt (te) duur

Sinds Huysentruyt Belim van Francis Geernaert overkocht (op de absolute top van de bubbel aan een navenante prijs) is het kommer en kwel bij Belim. We gaan het hier niet hebben over de pitttige details, daarvoor kan u op de forums terecht.

We lieten ons oog vallen op een van de woningen die Belim al meer dan een jaar lang niet verkocht krijgt: de villa in de Beekstraat te Mariakerke. 591.000 € is de vraagprijs vandaag. Voor een woning van amper 198 m2 op een lapje grond van 842m2. Dat is maar liefst 3.000 € per vierkante meter bewoonbare oppervlakte. Ondertussen staat het pand al maanden te koop bij Belim, Rosseel en Adviesimmo. Die laatste hebben ondertussen de nog steeds onverkochte woonst verwijderd uit hun aanbod. De Vlaamse kermis aan borden blijft ondertussen staan. Een snelle berekening geeft een totale oppervlakte van 15 vierkante meter aan borden. Volgens het reglement 3.12 van de stad Gent dienen ze hiervoor 2,5 € per vierkante meter pe rdag of 50 € per vierkante meter per jaar te betalen. Eens navragen bij de stad Gent of Belim die 750 € ook daadwerkelijk betaalde.

Update: Juli 2009, Belim laat prijzen met meer dan 20% zakken, ook op onderstaande villa. Nog te duur.

Willem Buiter toenemende werkloosheid en negatieve groei tot begin 2011

Afgelopen woensdag was Willem Buiter op de Nederlandse televisie. De man voorspelt dat de Verenigde staten is pas net aan he begin van de neerwaartse val met een inkrimping van de economie tot zelfs 5% dit laatste kwartaal van 2008. Hij voorspelt dat de huidige periode van toenemende werkloosheid en negatieve groei zal duren tot einde 2010, begin 2011.
Lees er de blog van de brave man op na.

Inflatie en vastgoedprijzen

De ECB zal zijn de huidige 4,25% rente heel binnenkort dus verlagen. Wat absoluut crazy is. De inflatie blijft gigantisch hoog, zelfs de officiele inflatie. En we vergeten allemaal dat de oorzaak van die inflatie de ECB zelf is; de ECB zorgde voor een geldgroei van meer dan 14% het afgelopen jaar !



Dus de nominale vastgoedprijzen zullen geen 40% dalen, doch de reeële wel; wat bankiers ook moge beweren (zij weten veel beter dan wie ook wat de echte inflatie in België en Nederland is.

Robert Shiller over de vastgoedcrash

Robert Shiller, een van Amerika's bekendste economen over de beurskoersen die zich stilaan gaan herstellen en meent dat vastgoedmarkt in de VS en Europa nog het ergste kan verwachten. "Speculeren op de huizenmarkt is een epidemie. Het is besmettelijk."

Waarom is het zo moeilijk mensen ervan te overtuigen dat een huis niet per definitie een slimme investering is?

"Dat vraag ik me ook al jaren af." Vroeger was een huis kopen gewoon het juiste om op een bepaald moment in je leven te doen. Om een kind op te voeden, om deel uit te maken van een gemeenschap. Nu denken kopers, of beleggers, graag dat het een natuurwet is dat deze prijzen omhooggaan. Omdat het zo lekker is om je rijker te voelen en jezelf als slimme investeerder te zien. Niemand wil meer bij de werkende klasse horen, iedereen zegt lievr trots een investering voor later te hebben. Helemaal volgens de klassieke winnaarsmentaliteit. En dan volgt de waarschuwing: "In de internethausse voelden velen zich ook een winnaar.".

U zegt dus dat huiseigenaren minder rijk zijn dan ze denken?

"Juist ja. Het is makkelijk te vergeten dat we door stijgende huizenprijzen alleen maar zelf rijker worden. Als individu. Niet als collectief. Daar kom je pas achter als we allemaal aan hyet verkopen slaan. Wanneer dat is?
Zodra we de indruk hebben dat de prijs gaat dalen. En zoals je in de VS ziet is er niet veel nodig om de balans te laten omslaan. Er is voor immense bedragen absurd overdadig gespeculeerd, totdag het opgeteldee bezit 23 miljard dollar waard werd.

Het volledige artikel kan je hier lezen.

Belgisch Nederlandse vastgoedbubbel

Al vorig jaar in februari durfden enkele Nederlanders het aan gewag te maken van een erg flinke correctie op de prijzen. De ECB voorspelde al in 2005 dat er een vastgoedcrash zat aan te komen; niemand die daar toen oor naar had en en de prijzen bleven maar boomen.



Ondertussen wijst alles erop dat de nakende correctie indrukwekkend zal zijn. Er wordt gesproken van een correctie van 40%, met verkoopwaarden die lager zijn dan de hypotheekwaarde.

Augusts jaar op jaar: 14% minder leningen

De Belgische makelaars stellen alles in het werk om te laten uitschijnen dat er van prijsdalingen in de Belgische vastgoed nauwelijks sprake is.

De rauwe cijfers laten nochtans iets anders uitschijnen: in augustus 2008 zijn er 14% minder hypotheekleningen toegekend/aangevraagd dan in augustus 2007. Ondertussen, moet dat cijfer substantieel gestegen zijn tot bijna een 20% daling van toegekende leningen.

Vraag en aanbod indachtig kan het dan ook niet anders dat de prijzen dalen.

Eerste post